Alles zur Baufinanzierung: So finanzierst du dein Eigenheim clever

Eine Baufinanzierung umfasst Darlehen, die speziell für den Erwerb oder die Errichtung von Wohneigentum vergeben werden. Sie wird oft als Hypothekendarlehen bezeichnet und ist durch die Immobilie abgesichert.

1. Das Annuitätendarlehen ist die beliebteste Baufinanzierungsart und bietet hohe Planungssicherheit. Es zeichnet sich durch gleichbleibende monatliche Raten während der Zinsbindungsfrist aus, die sowohl Zins- als auch Tilgungsanteile enthalten. Dadurch können Darlehensnehmer ihre Ausgaben langfristig und stabil kalkulieren, was besonders bei Immobilienkrediten wichtig ist.


2. Ein KfW-Darlehen ist ein staatlich geförderter Kredit, der von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bereitgestellt wird. Diese Förderbank, gegründet 1948, bietet zinsgünstige Darlehen, um Projekte wie den Hausbau, die energetische Sanierung oder andere nachhaltige Vorhaben zu unterstützen. Die günstigen Konditionen machen KfW-Darlehen besonders attraktiv für Bauherren und Immobilienkäufer.


3. Ein Bausparvertrag ist eine bewährte Methode zur langfristigen Immobilienfinanzierung. Er besteht aus drei Phasen: Anspar-, Zuteilungs- und Darlehensphase. In der Ansparphase baust du Kapital auf, das später durch ein zinsgünstiges Darlehen ergänzt wird. Alternativ dazu ermöglicht ein Annuitätendarlehen eine gleichbleibende Rückzahlung deines Immobilienkredits in festen Monatsraten, den sogenannten Annuitäten. Diese Kombination aus Sparen und Finanzieren sorgt für Stabilität und Planbarkeit beim Immobilienkauf.


4. Ein Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung, bei der das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt wird. Dadurch sind Kreditnehmer:innen nach Ablauf der Laufzeit schuldenfrei und profitieren von langfristiger Planungssicherheit. Diese Art der Finanzierung ist ideal für alle, die Wert auf feste Raten und vollständige Entschuldung legen. Ein Volltilgerdarlehen bietet zudem oft attraktive Zinssätze, da die Bank durch die vollständige Tilgung eine höhere Sicherheit erhält.

Die Nebenkosten beim Kauf von Immobilien stellen einen wichtigen Bestandteil der Finanzierung dar. Faustregel: 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises fallen bei Häusern und Wohnungen an, beim Hausbau sogar mehr. Diese Kosten, wie Notar- und Grundbuchgebühren, Versicherungen und Maklergebühren, müssen bei der Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden, um eine realistische Budgetierung und Finanzierung zu gewährleisten. Sie spielen eine zentrale Rolle bei der Gesamtbewertung und Planung von Immobilienkäufen und Bauvorhaben.

Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent

Notarkosten: ca. 1,5 Prozent

Grundbuch: ca. 0,5 Prozent

Makler: meisten 2,5 bis 3,5 Prozent

Bei der Baufinanzierung ist es wichtig, dass du dir nur so viel Kredit aufnimmst, wie du dir auch leisten kannst. Die Höhe des Kredits hängt von deinem Einkommen, deinen laufenden Ausgaben und der Höhe deiner Eigenmittel ab. Eine gängige Faustregel besagt, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 30-40% deines Nettoeinkommens ausmachen sollte. Zusätzlich musst du die Nebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notargebühren) einplanen. Ein unabhängiger Finanzberater kann dir helfen, die passende Kredithöhe für dich zu ermitteln.